Die Teilungsversteigerung

Die Teilungsversteigerung wird angesichts einer ständig steigenden Anzahl von Ehescheidungen und Erbauseinandersetzungen immer häufiger durchgeführt. Mit diesem Verfahren ist es möglich, eine Gemeinschaft aus mehreren Eigentümern auf Antrag eines einzelnen Miteigentümers aufzulösen. Die Teilung zur Steigerung wird auf Antrag bei dem Amtsgericht durchgeführt, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Oft ist die Teilungsversteigerung das letzte Mittel, um eine Immobilie wieder zu Geld zu machen und den Erlös unter den Ehegatten, Erben und Gläubigern aufzuteilen, wenn eine einvernehmliche Veräußerung nicht möglich ist.

Warum ist erfahrener Rechtsbeistand bei der Teilungsversteigerung wichtig?

Aus rechtlicher Sicht ist die Durchführung eines Teilungsversteigerungsverfahrens sehr risikoreich und birgt für beratende Rechtsanwälte erhöhte Regressgefahren. Abhängig vom Verfahrensstand sind Anträge zu stellen; bei Versäumung entsprechender Fristen können diese Anträge nicht mehr nachgeholt werden. Ebenso wichtig ist es, den richtigen Zeitpunkt für die Einleitung des Teilungsversteigerungsverfahrens zu ermitteln. Gerade wenn zugunsten von Grundpfandrechtsgläubiger an (Darlehensgeber) Zinsen verlangt werden können, kommt es für die Stellung des Antrages auf die Zinsfälligkeit an, um nicht unnötige Zinsen im meist vierstelligen Bereich zahlen zu müssen.
Dementsprechend ist es wichtig, sich im Rahmen eines Teilungsversteigerungsverfahrens von einem in diesem Bereich versierten Rechtsanwalt vertreten zu lassen. Dabei gilt der Grundsatz: Handeln Sie so schnell wie möglich, da mit der Zustellung des Antrages auf Teilungsversteigerung unwiederbringliche Fristen zu laufen beginnen, die Sie bei Versäumung erhebliches Geld kosten können.

Wie läuft die Teilungsversteigerung ab?

Bereits bei der Antragstellung sind diverse Unterlagen der antragsberechtigten Eigentümer, Erben, Gläubiger etc. beizulegen, damit die Antragstellung überhaupt wirksam ist.
Wenn eine einstweilige Einstellung der Teilungsversteigerung nach Antragstellung nicht in Betracht kommt, bestellt das Gericht einen Sachverständigen zur Ermittlung des Verkehrswertes des Objekts. Bei dem Sachverständigentermin sollten beteiligte Miteigentümer anwesend sein, damit der Sachverständige auf wertbildende Faktoren des Objekts hingewiesen werden kann und sichergestellt wird, dass andere Beteiligte den Sachverständigen nicht in deren Sinne beeinflussen.
Im Termin zur Teilungsversteigerung können die Eigentümer bei einem Höchstgebot, welches unter 70 % des Verkehrswertes liegt, den Zuschlag verweigern. Liegt das Gebot sogar unter 50 %, darf das Gericht den Zuschlag nicht erteilen. In beiden Fällen ist dann die Wiederholung des Teilungsversteigerungstermins notwendig. In dem zweiten Termin gelten dann keine Wertgrenzen mehr.

Scheidung und Teilungsversteigerung

Eine während der Scheidung eingeleitete Teilungsversteigerung muss auch die Eigentumsverhältnisse an dem Objekt berücksichtigen. Ist z.B. einer der Miteigentümer zu einem deutlich größeren Teil Miteigentümer als der andere oder gar Alleineigentümer, sind besondere Vorschriften im Familienrecht zu berücksichtigen, da andernfalls schon an dieser Stelle die Teilungsversteigerung scheitert. Wird insbesondere das Kindeswohl in einer solchen Konstellation gefährdet, kann die Teilungsversteigerung zumindest vorübergehend gestoppt werden.

Teilungsversteigerung im Erbrecht

Im Erbrecht ist die Teilungsversteigerung häufig das letzte Mittel, um eine zerstrittene Erbengemeinschaft auseinander zu bringen. Häufig sind die Interessen der einzelnen Miterben so gegensätzlich in Bezug auf die Verwertung der Immobilie, dass nur durch die zwangsweise Veräußerung eine Teilung erfolgen kann. Auch Pflichtteilsberechtigte sind als Gläubiger der Erbmasse nicht selten die Antragsteller für ein Zwangsversteigerungsverfahren einer in der Nachlassmasse befindlichen Immobilie.